La proposta di acquisto è un documento attraverso il quale un potenziale acquirente manifesta formalmente l’intenzione di acquistare un immobile, indicando le condizioni alle quali è disposto a concludere l’affare.
Generalmente è redatta dall’agente immobiliare o dal notaio ma anche un privato può scriverla. Tuttavia, è importante non sottovalutare gli aspetti legali che la stessa racchiude: non conoscerli può generare complicanze.
Cosa contiene?
All’interno della proposta vengono stabiliti tutti i principali termini della compravendita, che diventeranno vincolanti solo in caso di accettazione da parte del venditore. Ad esempio prezzo, eventuali condizioni sospensive e tempistiche.
Tra le condizioni sospensive più comuni troviamo l’ottenimento di un mutuo: l’acquirente comprerà l’immobile solo se la banca gli concederà un finanziamento, in caso contrario, sarà libero dall’impegno preso. Solitamente il rilascio di un mutuo prevede diversi passaggi che, nel complesso, si concludono in circa due mesi a partire dalla richiesta.
Quanto dura?
Ha un termine di validità, generalmente di pochi giorni (5-7). In questo periodo l’acquirente è vincolato agli impegni presi, mentre il venditore rimane libero di valutare anche altre offerte.
La proposta diventa vincolante per entrambe le parti solo al momento dell’accettazione firmata dal venditore (art. 1326 c.c.). Per questo motivo, generalmente, si parla di proposta irrevocabile: infatti, se il proponente si impegna a mantenere ferma la proposta per un certo tempo, non può revocarla fino alla scadenza del termine indicato (art. 1329 c.c.)
Ma la caparra?
Spesso la proposta è accompagnata dal versamento di una caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.), solitamente pari a circa il 10% del prezzo offerto, a garanzia dell’impegno di entrambe le parti.
La caparra confirmatoria non va confusa con il concetto di acconto che possiamo definire come il pagamento anticipato di una parte del prezzo dovuto per l’acquisto della proprietà. Tuttavia, non vincola all’impegno preso e non tutela in caso di inadempimento.
Pertanto, la differenza tra le due è posta sulla funzione di garanzia degli interessi di entrambe le parti.
Infatti, in presenza della caparra, se l’acquirente si ritira dal suo impegno il venditore potrà trattenere l’importo a titolo di risarcimento. Se invece a ritirarsi è il venditore l’acquirente può richiedere il versamento del doppio della caparra versata.
L’acconto, al contrario, non vincola e non garantisce il risarcimento di una delle parti in caso di mancata conclusione dell’accordo.
Se non viene stabilito all’interno della proposta che la somma è da considerarsi come caparra allora sarà considerata un acconto.
Cosa succede dopo?
Se accettata, la proposta può già avere il valore di preliminare di compravendita (art. 1351 c.c.), oppure può prevedere un compromesso successivo prima del rogito definitivo dal notaio.
Se la proposta viene rifiutata o scade senza accettazione, l’acquirente è libero da ogni impegno.
Se invece il venditore accetta la proposta ma con delle modifiche — ad esempio chiedendo un prezzo più alto — la proposta originaria perde efficacia e si trasforma in una controproposta, che il potenziale acquirente sarà libero di accettare o rifiutare.
Esiste un obbligo di registrazione?
La proposta di acquisto non è soggetta a registrazione obbligatoria, salvo che preveda il versamento di una caparra confirmatoria e sia da considerarsi preliminare di compravendita.
In questo caso scatta l’obbligo di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dall’accettazione.
