La locazione immobiliare: cos’è, come funziona e cosa sapere

Esistono diverse tipologie di locazione immobiliare ognuna pensata per rispondere a diverse situazioni ed esigenze. La scelta di una tipologia piuttosto che di un’altra dipende sia dalle motivazioni del proprietario che da quelle dell’inquilino.

Per il proprietario (o locatore) possiamo individuarne tre: sostenibilità economica, mantenimento della proprietà e motivazioni redditizie.

La prima fa riferimento all’esigenza di fronteggiare le spese fisse associate alla proprietà (quali tasse, spese condominiali, manutenzione…) in quanto l’entrata regolare, ossia il canone di locazione, può permettere almeno in parte di diminuire l’impatto economico derivato dalla gestione di un immobile.

La seconda è dettata dalla volontà di garantire una cura costante alla proprietà; un’abitazione vissuta sarà soggetta alle cure di coloro che la abitano, evitando degrado ed incuria.

La terza motivazione, redditizia o lucrativa, è quella che deriva dal desiderio di “guadagnare” sui proventi dell’affitto. Tuttavia, è bene ricordare che possedere e mantenere una proprietà comporta spesso costi rilevanti e a meno che non si possieda un portafoglio immobiliare consistente, le entrate della locazione non riusciranno a rendere il proprietario ricco.

Anche per l’inquilino possiamo trovare diverse motivazioni che influenzano la scelta della formula contrattuale: dall’esigenza abitative stabile a quella vacanziera o lavorativa.

Inoltre, non solo motivazioni ed esigenze ci spingono ad orientarci su un determinato tipo di locazione ma anche caratteristiche delle parti: si tratta di persone fisiche o giuridiche? Privati cittadini o società? Le risposte a queste domande possono determinare vincoli e opportunità specifiche.

Cos’è la locazione?

La locazione è un contratto con il quale il proprietario di un immobile (locatore) concede il diritto di godere di un bene mobile o immobile ad un altro soggetto (conduttore o locatario), per un periodo di tempo determinato in cambio di un corrispettivo in denaro (salvo il contratto di comodato, invece gratuito).

È un contratto consensuale, perché i suoi effetti partono dal momento in cui le parti raggiungono un accordo. Produce obblighi reciproci per entrambi ed è ampiamente disciplinato dal codice civile e da alcune normative specifiche.

 In generale, un contratto per essere considerato valido deve rispettare alcune caratteristiche principali, che in gergo chiamiamo elementi essenziali del contratto, che ci limitiamo a citare: l’accordo delle parti (il consenso di entrambi), la causa (la funzione economico-sociale per cui esiste), l’oggetto (indica il bene concesso in godimento) e la forma (verbale o scritta), quando risulta prescritta dalla legge. Senza anche solo uno di questi elementi, il contratto sarà considerato nullo.

Oltre agli elementi essenziali troviamo gli elementi necessari, ossia elementi richiesti affinché quella forma specifica di contratto sia valida (artt. 1571 e seguenti del Codice Civile). Sono quindi aggiuntivi rispetto agli essenziali e variano a seconda del tipo di contratto.

Cosa contiene il contratto di locazione immobiliare?

Il contenuto del contratto di locazione immobiliare, che specifichiamo dev’essere redatto in forma scritta (rif. Legge 431/1998), varia a seconda della tipologia contrattuale scelta. Vi sono comunque degli elementi di base che le parti devono avere cura di inserire; troveremo:

1. Nominativi delle parti, ovvero dei soggetti che stipulano il contratto (locatore e conduttore) riportando chiaramente nome, cognome (o ragione sociale), data e luogo di nascita, indirizzo di residenza (o sede legale), codice fiscale (o partita IVA).
2. Individuazione dell’immobile locato evidenziando indirizzo, dati catastali, locali e servizi di cui si compone l’immobile ed eventuali pertinenze.
3. Patti e condizioni del contratto, ossia tutte le disposizioni che regolano i rapporti tra le parti. Generalmente le più comuni riguardano indicazioni sulla destinazione d’uso dell’immobile locato, sul suo stato e sulla sua manutenzione, sulle spese di amministrazione, sulla regolarità degli impianti, sul regime fiscale scelto, sul recesso ed altre disposizioni accessorie. Ricordiamo che il contratto di locazione produce effetti giuridici; è fondamentale che il contratto espliciti con chiarezza le obbligazioni reciproche: il non rispetto dei propri doveri verso l’altra parte comporta effetti legali con tanto di risoluzione del contratto ed eventuale risarcimento danni alla parte lesa.
4. Durata della locazione, che specifichiamo può essere liberamente concordata (patto che non ecceda i 30 anni) salvo non sia prevista una specifica durata dalla legge specifiche (es. contratti abitativi ordinari 4+4, agevolati 3+2, transitori, commerciali, ecc.).
5. Importo del canone, e quindi del corrispettivo in denaro che il conduttore si impegna a versare al proprietario. L’importo, che dev’essere espresso in modo chiaro e trasparente, è liberamente stabilito dalle parti salvo alcune eccezioni (ad esempio i canoni concordati). Inoltre, è importante riportare anche le modalità di pagamento e le scadenze (pagamento mensile, trimestrale, semestrale, totale…). Laddove il canone non sia opportunamente evidenziato il contratto potrà essere considerato nullo.
6. Data di stipula è il giorno in cui le parti firmano il contratto, data a partire dalla quale il contratto sarà legalmente vincolante ed inizierà a produrre i suoi effetti.
7. Firma, ossia sottoscrizione da parte di locatore e conduttore a sancire il loro accordo e la conferma di aver preso visione di quanto nel contratto è stato riportato.

Registrazione del contratto di locazione

Tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili, ad eccezione di quello inferiori ai 30 giorni complessivi nell’anno di riferimento, devono essere obbligatoriamente registrati presso l’Agenzia delle Entrate.

La registrazione del contratto ne garantisce la validità legale e deve essere effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula, in modalità telematica oppure recandosi presso l’ufficio territoriale competente.

L’obbligo di registrazione è a carico del locatore (proprietario) ma anche l’inquilino piò provvedervi. Le parti possono scegliere se farlo autonomamente oppure tramite un professionista abilitato (ad esempio un commercialista o un’agenzia immobiliare). La mancata registrazione può rendere nullo il contratto e comportare sanzioni.

La registrazione telematica è obbligatoria per gli agenti immobiliari e per coloro che possiedono almeno 10 immobili. In tutti gli altri casi è necessario recarsi fisicamente, previo appuntamento, presso l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate, oppure affidarsi a un intermediario.

Le imposte dovute al momento della registrazione dipendono dal regime fiscale scelto: il regime ordinario prevede il pagamento dell’imposta di registro e di bollo, mentre la scelta del regime della cedolare secca non prevede il pagamento delle stesse.

Prima di locare un’immobile è quindi importante stabilire le proprie esigenze ed obiettivi tenendo a mente che per ogni tipologia di locazione esiste una normativa vincolante, tra vantaggi e questioni spinose. Per muoversi in sicurezza il consiglio migliore che possiamo dare è quello di rivolgersi a dei professionisti abilitati: sapranno individuare la forma contrattuale corretta e provvedere agli adempimenti fiscali per vostro conto.