Le spese a carico del venditore

“Ma io devo pagare qualcosa?” è una delle domande che ci viene posta maggiormente dai clienti che desiderano mettere in vendita la loro proprietà. In questo articolo vediamo insieme le spese, divise per categorie, che tendiamo ad incontrare di più.

Spese obbligatorie

Includiamo in questa categoria tutte le spese che il proprietario deve sostenere sempre (a meno che non sia già in possesso della documentazione che ne deriva) e senza le quali la casa non potrà essere venduta.

1. Attestato di Prestazione Energetica (APE): abbiamo visto in un altro articolo di cosa si tratta; qua ci limitiamo a ricordare che la presenza dell’APE è un obbligo di legge, sia per promuovere l’immobile che per venderlo (o affittarlo). L’attestato verrà allegato dal notaio all’atto di compravendita. Precisiamo che senza il documento l’atto resta valido ma il venditore rischia una sanzione amministrativa (fino a € 18.000). Il costo dell’APE è di circa € 250, a seconda del tecnico a cui ci si rivolge.

2. Documenti urbanistici e catastali: i primi riguardano i titoli edilizi con cui è stato costruito, o modificato, l’immobile in vendita e la sua conformità alle normative vigenti; i secondi riguardano la rappresentazione grafica dell’immobile (planimetrie) e i suoi dati identificati (visure). Il motivo per cui senza questo tipo di documentazione non è possibile procedere con la vendita è legato al fatto che l’acquirente ha diritto a ricevere una casa in regola con la normativa, tenendo presente che in presenza di irregolarità gravi la vendita può essere bloccata o annullata successivamente. Per reperire questi documenti il venditore può rivolgersi ad un tecnico abilitato, come il geometra o l’architetto, che in caso di difformità potranno anche procedere con l’eventuale sanatoria. Pertanto, il costo di un “accesso agli atti”, per reperire la documentazione, e di una eventuale sanatoria, va dalle poche centinaia alle migliaia di euro a seconda dei casi.

3. RRE (relazione di regolarità edilizia): benché questo documento possa essere incluso all’interno della documentazione urbanistica e catastale, preferiamo dedicargli una voce a parte. Trattasi di una relazione redatta da tecnico abilitato che riporta le caratteristiche urbanistiche e catastali dell’immobile e ne individua la conformità con le normative vigenti. Non è obbligatoria in tutte le regioni ma viene richiesta sempre più spesso da acquirenti e notai. Il costo si aggira intorno ai € 700.

4. Spese condominiali ed imposte locali: entrambe sono necessariamente da regolarizzare prima della vendita.

Spese notarili e fiscali

Affinché l’acquirente riceva una proprietà “priva di vincoli”, ovvero limitazioni che possano impedirne il libero godimento, è necessario che il venditore, prima o contestualmente all’atto di compravendita, se ne occupi.

1. Cancellazioni di ipoteche o mutui residui: in presenza di un mutuo ancora in corso, o un’ipoteca gravante sulla proprietà, parte venditrice potrà estinguerlo anticipatamente oppure saldare il debito contestualmente all’atto di compravendita. In entrambi i casi, il venditore dovrà sostenere eventuali penali o spese di chiusura anticipata solo se il mutuo è stato stipulato prima dell’entrata in vigore della Legge Bersani n. 40/2007 e solo se tali costi erano previsti nel contratto con l’istituto di credito. La Legge Bersani infatti vieta l’applicazione di penali o simili in caso di estinzioni anticipata del mutuo. Una volta saldato quanto dovuto all’istituto bancario lo stesso rilascerà la necessaria liberatoria di cancellazione dell’ipoteca. Per chi se lo chiedesse, confermiamo che esiste la possibilità di trasferire il mutuo all’acquirente che, pertanto, né diventerebbe l’intestatario (c.d. accollo del mutuo). La procedura è ovviamente gestita dalla banca e viene formalizzata all’interno dell’atto di compravendita.
2. Spese notarili per accettazione di eredità: sono da sostenere nel caso in cui l’immobile derivi da una successione non ancora accettata formalmente e solo se non sono ancora trascorsi 20 anni dalla dichiarazione di successione, termine oltre il quale l’accettazione si considera avvenuta di diritto. La procedura può essere eseguita anticipatamente oppure contestualmente all’atto ed il costo varia dai € 500 ai € 2000, a seconda del notaio a cui ci si rivolge.

3. Eventuale plusvalenza: Semplificando, per plusvalenza si intende la differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto dell’immobile, al netto dei costi documentati (ristrutturazione, imposte, spese professionali e notarili). Su questa differenza grava una tassazione pari al 26%, detta imposta sostitutiva, oppure, in alternativa, l’aliquota IRPEF ordinaria (dal 23% al 43%), che resta a carico del venditore. La plusvalenza entra in gioco qualora la casa venga rivenduta entro 5 anni dall’acquisto e non si tratti di prima abitazione. Esistono altri casi in cui la plusvalenza non è dovuta come ad esempio in caso di successione ereditaria.

Spese professionali

Rientrano in questa categoria le spese che il venditore sostiene nel caso in cui si rivolga a dei professionisti e/o tecnici per la vendita della proprietà. Ricordiamo:

1. Provvigione dell’agenzia immobiliare: frutto di un accordo tra agente immobiliare e proprietario questa è dovuta in caso di incarico e calcolata sul prezzo di compravendita. Ne parliamo meglio in questo articolo.
2. Eventuali perizie: ossia valutazioni della proprietà che permettono al venditore, tra altre cose, di stabilire un giusto prezzo di vendita in linea con il mercato. Il costo varia a seconda del professionista a cui ci si rivolge.

Spese facoltative

Nell’ultima categoria includiamo tutte quelle spese non necessarie ma utili a rendere la proprietà più accattivante sul mercato come ad esempio le operazioni di home staging di cui abbiamo parlato in un articolo dedicato.

Concludiamo il nostro articolo dicendo che le spese da sostenere variano in base alle singole proprietà le cui peculiarità possono prevedere costi maggiori o minori per il venditore. Per evitare mancanze che possano ritardare o addirittura invalidare la vendita è sempre meglio rivolgersi a dei professionisti qualificati.