Per vendere un immobile è necessario raccogliere una serie di documenti che attestino in modo ufficiale le informazioni sulla proprietà e sul suo titolare.
Di seguito trovate l’elenco dei principali documenti richiesti per poter procedere alla vendita (o all’acquisto) in piena trasparenza e arrivare senza intoppi alla stipula dell’atto di compravendita.
Documenti personali
Per le persone fisiche:
- Fotocopia della carta di identità (o del passaporto) e del codice fiscale in corso di validità, avendo cura di indicare eventuali cambi di residenza non ancora riportati sul documento.
Nota: nonostante la patente di guida sia generalmente accettata come documento di riconoscimento, si consiglia di presentare al notaio carta d’identità o passaporto.
- Certificato che attesti lo stato civile delle parti, come l’estratto dell’atto di matrimonio, il certificato o autocertificazione di stato libero o di unione civile.
- Copia di eventuali convenzioni patrimoniali o accordi di convivenza.
- Eventuali procure nel caso in cui si agisca per nome e per conto di terzi.
- Per cittadini UE: carta d’identità del proprio Paese più codice fiscale italiano.
- Per cittadini extra UE: passaporto più copia del permesso di soggiorno (se residenti in Italia) o del visto d’ingresso.
Per le persone giuridiche:
- Denominazione legale, sede e codice fiscale, preferibilmente tramite certificato del Registro ove è iscritta (visura camerale).
- Copia di un documento d’identità del rappresentante legale.
- Eventuale delibera con delega di poteri.
Visura catastale e visura ipotecaria dell’immobile
La visura catastale riporta i dati tecnici e fiscali dell’immobile: ubicazione, identificativi catastali, rendita, consistenza, intestatari con relative quote di possesso e titoli di provenienza.
La visura ipotecaria certifica la situazione giuridica dell’immobile, indicando eventuali ipoteche, pignoramenti, sequestri, trascrizioni di atti di compravendita, successioni e altre formalità che possono gravare sulla proprietà.
La visura catastale è rilasciata dall’Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale – Territorio (Catasto), mentre la visura ipotecaria proviene dalla Conservatoria dei Registri Immobiliari, anch’essa parte dell’Agenzia delle Entrate.
Entrambe possono essere richieste anche online.
Planimetria catastale
La planimetria è la rappresentazione grafica in scala dell’immobile, archiviata presso il Catasto. Riporta la disposizione interna dei locali, le dimensioni, le altezze e la posizione di porte, finestre e altri elementi significativi.
Se non è aggiornata, ad esempio in seguito a modifiche o ristrutturazioni, e quindi non corrisponde allo stato attuale dell’immobile, è necessario incaricare un tecnico abilitato per l’aggiornamento catastale (tramite procedura DOCFA). Qualora le modifiche non risultino conformi dal punto di vista urbanistico, prima dell’aggiornamento sarà necessaria la regolarizzazione edilizia (sanatoria).
La planimetria può essere richiesta di persona presso gli uffici catastali dell’Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale – Territorio o online.
Provenienza
Si tratta della documentazione che attesta in che modo l’attuale proprietario ha acquisito il diritto di proprietà sull’immobile. Serve a dimostrare la legittimità del possesso e a ricostruire i passaggi di proprietà nel tempo.
Tra gli atti di provenienza più comuni rientrano:
- Atti di compravendita
- Donazioni
- Successioni (incluse eventuali rinunce all’eredità)
- Sentenze giudiziarie
Tali documenti devono essere forniti in copia autentica o conforme all’originale.
Documenti che attestano la regolarità dell’immobile e degli impianti
Nel dettaglio:
- Attestato di Prestazione Energetica (APE): Deve essere disponibile già al momento della pubblicità dell’immobile. Se non presente, va richiesto a un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere). Ha validità 10 anni, salvo modifiche che ne alterino le prestazioni energetiche.
- Titolo edilizio abitativo: permesso di costruire, concessione edilizia, DIA, SCIA… ossia tipologie di autorizzazioni amministrative rilasciate dal Comune per la realizzazione o la modifica sostanziale di un immobile.
- Certificato di abitabilità/agibilità: Attesta che l’immobile rispetta le norme di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico, consentendone l’uso.
- Dichiarazioni di conformità o di rispondenza degli impianti elettrico, termico e idraulico: Rilasciate dall’impresa abilitata che ha installato o modificato l’impianto. Non sono obbligatorie per la vendita, ma è buona prassi consegnarle all’acquirente.
- Certificato di destinazione urbanistica (CDU): Necessario per terreni con superficie superiore a 5.000 mq; indica le prescrizioni urbanistiche in vigore.
- Relazione di Regolarità Edilizia (R.R.E.): Documento redatto da un tecnico abilitato su richiesta, che certifica la conformità urbanistica e catastale dell’immobile e la corrispondenza tra stato di fatto e documentazione ufficiale. Pur non essendo obbligatoria, è sempre più richiesta dai notai.
In mancanza della documentazione:
Se il proprietario non possiede tutti i documenti relativi alla regolarità dell’immobile, è possibile recuperarli tramite accesso agli atti.
Questa procedura consente di ottenere, dall’ente competente (solitamente il Comune), copia di documenti ufficiali come planimetrie, titoli edilizi, certificati catastali e concessioni, utili a verificare la conformità urbanistica e catastale.
Altri documenti
- Spese di amministrazione, in particolare si richiede la dichiarazione rilasciata dall’amministratore di condominio che attesta il regolare pagamento delle quote condominiali da parte del venditore;
- Verbali di assemblea, in particolare quelli relativi a delibere che comportano spese straordinarie già approvate o in corso;
- Regolamento condominiale;
- Documentazione relativa al mutuo: copia del contratto di mutuo in essere e, se presente, del contratto preliminare di mutuo o di eventuali atti collegati al finanziamento.
La lista di documenti riportata potrebbe non essere esaustiva per ogni specifica compravendita. In caso di dubbi o situazioni particolari, è sempre consigliabile rivolgersi al proprio agente immobiliare e/o al notaio.